Estos programas tienen el propósito de facilitar la adquisición de su hogar.

Por Wilma Alejandro / Oficial de Relaciones Popular Mortgage
   Muchos desconocen  que existen otras herramientas  para que personas con ingreso moderado no  estén limitadas si desean lograr su sueño de adquirir un hogar.  Ese es el caso de programas como la Ley 87, el FHA Boricua y el programa Mi Seguro Hipotecario. Todas con el propósito de facilitar la adquisición de su hogar.
LEY 87
En el caso de la Ley 87,  son miles de personas en Puerto Rico las que han logrado adquirir su hogar a través de este programa. Entre las características principales del mismo se encuentran: el valor total de la hipoteca no puede exceder los $150,000, el ingreso familiar es hasta $60,000 y solo es necesario un 2% de pronto. Ejemplo: Si la propiedad que interesa comprar tiene un valor de $100,000,  el pronto sería de tan solo $2,000.  Además, como atractivo adicional, este programa se puede aplicar tanto a vivienda nueva como existente y a una sola unidad de vivienda, sea unifamiliar, condominio o “walk-up” siempre y cuando sea su vivienda principal.
A nivel de crédito, el solicitante debe tener un mínimo de tres experiencias de crediticias, preferible aquellas relacionadas a gastos del hogar.
FHA BORICUA
Otra alternativa atractiva que le permite comprar su hogar, se conoce como FHA Boricua. Este aplica  para hipotecas entre $150,001 a $300,000.
Al igual que en la Ley 87, este programa aplica tanto a vivienda nueva como existente y la unidad de vivienda puede ser unifamiliar, condominio o “walk-up”, siempre y cuando que sea vivienda principal y solo es necesario un 2% de pronto.
En cuanto a la  puntuación de crédito o “credit score”, los solicitantes deben tener un historial mayor de 600 puntos.  Dependiendo el municipio donde se ubique la propiedad, el ingreso familiar máximo puede llegar hasta  los  $130,000.
Aquellos que ya tienen una propiedad  pueden utilizar esta alternativa para obtener el financiamiento hipotecario que necesitan para comprar su nuevo hogar. El mismo no está limitado  a primer comprador de vivienda, sino  que la que adquiere en la transacción tendrá que  ser la vivienda principal, lo que se puede evidenciar mediante una  declaración jurada.
MI SEGURO HIPOTECARIO
En el caso del programa Mi Seguro Hipotecario, este  garantiza préstamos para propiedades cuyo precio de venta sea  hasta $300,000 y puede financiar 5% del monto del préstamo en gastos de cierre, con excepción del Seguro Hipotecario.  El  ingreso familiar no debe exceder los $130,000.
Los programas de Seguro de Vivienda permiten llegar a más clientes, ya que su política de crédito es más flexible. Aunque cada caso se evalúa de forma individual, podrían cualificar personas asalariadas, pensionadas, que trabajen por servicios profesionales,  o que tengan negocio propio. Igualmente, son elegibles  propiedades nuevas y existentes, incluyendo condominios que no están aprobados bajo FHA.  Sus primas de seguro hipotecario mensual son más económicas y las tasas de intereses disponibles son igualmente atractivas.
CRÉDITO, VERIFICACIÓN DE INGRESOS Y TÉRMINOS DE FINANCIAMIENTO
Como para todos los procesos de financiamiento, existen unos requisitos de crédito. Tanto en el caso del FHA Boricua, como Mi Seguro Hipotecario, los solicitantes deben tener al menos experiencias de crédito, vigentes y tradicionales,  con un mínimo de puntuación de 600 puntos.
Si es un cliente que, luego de problemas con su crédito está restableciendo el mismo, no debe tener atrasos en los últimos 12 meses previos a la solicitud.
Para que su asesor hipotecario pueda comenzar el proceso con la verificación de ingresos, es importante contar con talonarios recientes, certificación de empleo, certificación de pensión alimentaria, incapacidad o retiro,  si aplica, entre otros.
El tiempo máximo de financiamiento, sea 15, 20, 30 o 40 años va a depender del tipo de estructura y las condiciones de la misma.
En fin, no piense que sus circunstancias individuales le impiden adquirir un nuevo hogar sin antes asesorarse sobre los diferentes programas, ofertas y ayudas disponibles con un experto en hipotecas. 
Para orientación en Popular Mortgage puede llamar al 787-707-7070 o visitar cualesquiera de los más de 35 centros hipotecarios alrededor de la Isla listos para orientarles.

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Por Servicios combinados

Por ELNUEVODIA.COM

Una venta corta es un acuerdo en el que un banco que tiene el préstamo de una propiedad permite que la propiedad se venda por menos de la cantidad que se debe en la hipoteca.

Una propiedad en venta corta es vendida por un vendedor quien presenta dificultad financiera válida y, por ende, tiene que vender lo antes posible. En otras palabras, la propiedad sigue siendo del dueño. La venta está condicionada a que el banco que posee la hipoteca la acepte.

Aunque existe la posibilidad de comprar con un descuento, existen ventajas y desventajas en este tipo de transacción, por lo que usted debe estar orientado sobre todos los factores antes de tomar una decisión.

Para que el proceso de compra sea uno exitoso es vital contar con la asistencia de agente con experiencia en ‘short sales’. Se necesita un agente de conocimiento para ayudar a detectar que su oferta por una casa tendrá una buena oportunidad de ir a cerrar y cuáles no. Su trabajo es ayudar a comprar la mejor casa para usted y su familia, por el precio correcto, en el lugar correcto y en los términos adecuados.

A pesar del nombre, el proceso de venta corta no siempre es corto. Los compradores deben ser pacientes y, sobre todo, flexible en sus expectativas y acciones.

En primer lugar, debe saber que probablemente la propiedad será vendida tal y como se encuentre. Es posible que necesite algunas reparación.

Algunas ventas cortas son más propensas que otros a cerrar más rápido o más lento, según cada caso. En muchas ocasiones, hay más de un banco y varias entidades de cada banco que participarán en la aprobación. Precisamente, por lo complicado que pudieran ser estas transacciones es clave la participación de un agente con experiencia, quien pueda ayudarle a detectar los casos que pudieran prolongarse durante semanas e incluso meses y, de esta forma, ser capaz de orientarle sobre cómo hacer una venta corta de forma exitosa.

Muchos de los compradores están dispuestos a esperar varias meses para obtener una decisión sobre los detalles de una venta corta, pero muy pocos están dispuestos a esperar meses para saber la respuesta.

 Lo más importante a la hora de hacer este tipo de transacción es disponer de un agente que tenga experiencia en el campo de ‘short sales’; esto minimizará el proceso de espera y le dará al cliente las expectativas necesarias a la hora de elegir una propiedad.

Fuente: Reality Realty

Es indiscutible que la venta de propiedades dejó de agonizar desde la aprobación de la Ley 132-2010. No obstante, no existe una fecha exacta en la cual esperar signos de bonanza y estabilidad financiera en lo relativo a los bienes raíces. Se ha comprobado que por medio de los incentivos otorgados producto de la Ley 132-2010 y Ley 216-2011, cerca de 20,000 familias cuentan con un hogar digno y seguro. Por consiguiente, ha logrado reducir la pérdida de valor en los bienes inmuebles, lo que para muchos representa su único plan de retiro.

Es por esto que la Ley 288-2011 trae una serie de enmiendas necesarias para continuar el éxito del programa y para el bien de la familia puertorriqueña. Entre las enmiendas de mayor relevancia se destaca que la Ley 288 ratifica en su Sección 2, Artículo (e), la vigencia de la exención contributiva sobre el ingreso devengado por cualquier arrendador elegible proveniente del arrendamiento de propiedad residencial. A su vez, este beneficio aplicará, de igual modo, a los adquirientes de propiedades residenciales bajo lo estatuido por la Ley 216?2011. Esta enmienda o aclaración es de gran beneficio, ya que profesionales de la industria interpretaban que este beneficio había sido derogado con la aprobación de la Ley 216-2011.

Para la satisfacción del arrendador inmobiliario, es importante que recuerde que la Ley 132-2010 trajo como incentivo que toda propiedad residencial que devengue ingresos producto de renta, aunque ésta haya sido adquirida previo ha dicha Ley o durante la vigencia de la Ley, gozará de una exención contributiva del 100 por ciento, producto del ingreso devengado por renta. Este beneficio comenzó su vigencia el 1 de enero de 2011 y culmina el 31 de diciembre del 2020. No obstante, para usted gozar de este beneficio deberá cumplir con unos requisitos (planilla) que exige el Departamento de Hacienda. Para más detalles de este particular, puede acceder a www.hacienda.gobierno.pr o www.arrendadores.org.

De igual manera, la Ley 288 enmienda la definición de ‘propiedad cualificada’ como toda propiedad inmueble residencial existente localizada en Puerto Rico apta para la convivencia familiar que no sea una propiedad de nueva construcción o toda propiedad inmueble no residencial existente localizada en Puerto Rico que sea vendida a partir del 1 de septiembre de 2010, pero no más tarde del 30 de junio de 2012, y cuyo precio de venta no exceda de $3,000,000. Dicha enmienda responde a que no se tomó en consideración las propiedades no residenciales (comerciales e industriales) como beneficiaria de estos incentivos.

Por otro lado, una de las enmiendas más interesantes es el Artículo 5, de la Ley 288 que extendió a través del Artículo 5, de la Ley 216-2011, que todo adquiriente de una propiedad de nueva construcción entre el 1 de noviembre del 2011 y el 30 de junio del 2012, quedará exento por un término de cinco años del pago de la contribución sobre la propiedad inmueble. Esta exención será por un termino de cinco años, pero terminando no más tarde del 31 de diciembre del 2017 y en el caso de que la adquisición sea luego del 1 de julio de 2012, pero antes del 31 de diciembre de 2012, aplicará un 50 por ciento. .

Según disponía la Ley 216, si la adquisición del inmueble se daba entre el 1 de enero de 2012, al 30 de junio de 2012, tal beneficio respondía a un 75 por ciento y si la misma se daba entre 1 de julio de 2012, pero antes del 31 de diciembre de 2012, aplicaba un 50 por ciento.

El autor es presidente de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico. Información: 787-706-1176; 787-444-6583 o acceda a www.arrendadores.org.

¿Quién no ha escuchado que tener buen crédito abre puertas cuando vas a pedir prestado? En la actualidad, las empresas verifican tu historial crediticio cuando evalúan solicitudes de crédito, seguros, alquileres y hasta empleo. Basándose en esto, las empresas pueden elegir concederle o declinar su solicitud. Su informe de crédito contiene información sobre su nombre, número de seguro social, dirección, cómo pagas sus cuentas, y si alguna vez has sido demandado, arrestado, o si te has declarado en bancarrota.

BAJO LA LEY FAIR CREDIT REPORTING ACT:

• Tiene derecho a recibir una copia de su informe de crédito. La copia de su informe debe contener toda la información en su archivo a la fecha de su solicitud. Cada una de las tres compañías de información de consumidores – Equifax, Experian, y TransUnion – está requerida por ley a proveerle una copia de su informe de crédito gratuitamente, a su pedido, cada 12 meses.

• Bajo la ley federal, también tienes derecho a una copia de tu informe de crédito gratis si una compañía ha tomado alguna acción adversa contra ti, como por ejemplo que te han denegado crédito, seguro, o empleo, basado en lo que está contenido en tu informe de crédito y tú lo solicitas dentro de 60 días de recibir notificación de la acción adversa. La notificación debe proveer el nombre, dirección y número de teléfono de la compañía de información del consumidor que proveyó la información.

 • También tiene derecho a una copia gratis de su informe de crédito al año si está desempleado y planifica buscar trabajo dentro de los próximos 60 días; si recibe beneficios de asistencia pública; o si su informe contiene errores o discrepancias como resultado de algún fraude, incluyendo el robo de identidad. Cuando los acreedores evalúan una solicitud de crédito, no pueden involucrarse legalmente en prácticas discriminatorias. La Ley Equal Credit Opportunity Act (ECOA) prohíbe la discriminación crediticia basándose en raza, sexo, estado civil, religión, edad, origen nacional, o por recibir asistencia pública. Si te niegan el crédito, tienes el derecho legal a saber por qué. A diario vemos en la prensa ofertas de préstamos con términos bien atractivos, las cuales están sujetas a una puntuación mínima de crédito. Las puntuaciones de crédito se desarrollaron para ayudar a acelerar el proceso de decisión de préstamo, así como para ayudar a asegurar que los informes de crédito fuesen analizados consistentemente. Una puntuación de crédito asigna un número a su solvencia, basado en su historial de crédito. Generalmente, las puntuaciones de crédito tienen un rango de 300 a 850, aunque compañías diferentes utilizan modelos de puntuación diferentes y los rangos pueden variar. Mientras mejor sea su historial de crédito, más elevada será su puntuación de crédito, y más probabilidades tendrá de que se apruebe su solicitud de crédito o de que se ofrezcan una tasa de interés favorable. Algunos de los factores que se toman en consideración para determinar las puntuaciones de crédito son:

 • Si hizo los pagos a tiempo. Es probable que su puntuación se vea afectada negativamente si su informe de crédito indica que pagó sus facturas con demora, si alguna de sus facturas vencidas fue enviada a una agencia de cobros o si alguna vez se ha declarado en quiebra.

• El saldo total que debe comparado con el crédito disponible. Es probable que su puntuación se vea afectada negativamente cuando el monto de una deuda se aproxima al límite de crédito que le han establecido. • Cuánto tiempo ha tenido un historial de crédito. Si su historial de crédito es insuficiente, su puntuación se puede ver afectada negativamente, pero esto puede ser contrarrestado si demuestra que haces sus pagos a tiempo y mantiene deudas con balances bajos.

• Cuánto crédito tiene. Algunos modelos de puntuación de crédito tienen en cuenta si ha solicitado crédito recientemente verificando cuántas indagaciones (“inquiries”) se han efectuado sobre su informe de crédito. Si recientemente ha solicitado abrir demasiadas cuentas de crédito, su puntuación puede ser afectada negativamente.

• Los tipos de crédito que tiene abiertos. Aunque en general tener cuentas de crédito es considerado un factor positivo, el hecho de tener muchas tarjetas de crédito puede afectar su puntuación negativamente. Además, algunos modelos de puntuación de crédito también toman en consideración el tipo de cuentas de crédito que posee. Los prestamistas prefieren ver que hay experiencia con crédito rotativo, como tarjetas de crédito y deuda a plazos, tales como préstamos para automóvil o hipotecas.

“Aunque aún queda inventario, hay movimientos en propiedades nuevas y las estadísticas así lo determinan”.

El consumidor tiene en sus manos una nueva oportunidad de oro para comprar una vivienda tras la firma esta semana por parte del gobernador Luis Fortuño de la Ley de Transición que extiende los incentivos del Programa Impulso a la Vivienda hasta diciembre de 2012.

Como se divulgó esta semana, la nueva ley mantiene los beneficios sin cambios para los vendedores hasta diciembre de 2012, mientras que los beneficios para los compradores seguirán iguales hasta el 30 de junio de 2012. Del julio 1 al 31 de diciembre de 2012, se reducirán a la mitad, indicó esta semana George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV).

También hay cambios en los beneficios para la compra de viviendas existentes. Estos se mantienen iguales hasta el 30 de junio de 2012 y se reducen a la mitad de julio a diciembre del 2012.

Uno de los mayores beneficios que presenta la Ley es que a desde el pasado 1 de noviembre toda venta de una residencia que constituya la residencia principal estará exenta del pago de contribuciones sobre ganancia de capital.

“Creo que esa exención va a ser un beneficio enorme, no solamente para quienes están en su edad dorada (y venden su casa para mudarse a una propiedad más pequeña) sino también para los que habían hipotecado su casa o quienes tenían una hipoteca mayor al precio de tasación y tienen que vender su propiedad”, sostuvo Joyner.

Para acogerse a esta exención el vendedor debe haber vivido la propiedad por lo menos dos años antes de la venta.

Un programa efectivo

Según los números de la AFV, desde julio de 2011 a septiembre de 2011 se han vendido 757 propiedades de nueva construcción y 2,999 viviendas existentes, cerca de 1,000 propiedades por mes, para un total de 3,756 unidades. Joyner estima que el ritmo de ventas en octubre se mantendría similar al de septiembre.

“Se ha aumentado en un 77% en la venta de nueva construcción y un 28% en la venta de vivienda existente, lo que nos permite que podamos seguir con este ritmo de ventas y ayudar a sus familias a reestructurar sus finanzas en estos tiempos”, dijo Joyner,

Aparte de estos beneficios, a octubre de este año 1,039 familias se beneficiaron del programa del Bono de Mi Nuevo Hogar y del programa de Segundas Hipotecas, lo que propició $146 millones en venta de propiedades.

El momento de comprar

La extensión del Programa Impulso a la Vivienda brinda una nueva oportunidad para que los consumidores puedan hacerse de una vivienda.

Sin embargo, muchos consumidores podrían estar dilatando esta decisión pensando que aún los valores en el mercado no se han ajustado totalmente.

“Una persona que está pensando si toma hoy la decisión de comprar o esperar tiene que saber también que se está corriendo el riesgo de que las tasas de interés puedan subir, y un aumento en las tasas de interés es igual o más significativo que el por ciento de depreciación que puede estar asumiendo en riesgo hoy día”, dijo Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage.

“Además de los incentivos, que tienen su valor económico, a la fórmula hay que añadirle el aspecto de los intereses. Tenemos unas tasas a niveles históricos y no necesariamente se van a mantener así, vamos a tenerlas por un tiempo pero después de ese tiempo los intereses volverán a sus niveles normales”, añadió Pérez.

“La oferta y demanda es un indicador fuerte en la ecuación. Aunque aún queda inventario, hay movimientos en propiedades nuevas y las estadísticas así lo determinan. Se empiezan a mantener los valores de una manera más sólida”, dijo por su parte Marcial Díaz, vicepresidente “Senior” de Popular Mortgage.

A las expresiones de Pérez y Díaz se unió Maritere Vélez, gerente de Administración de Ventas de Popular, quien mencionó que muchas personas tal vez podrían esperar que una propiedad baje $10,000 o $15,000 pero se corren el riesgo que dentro un año o un año y medio tenga que adquirir esa propiedad a una tasa de interés de 6 o 6.5% el interés vs. un 2.99 de tasa de interés que podría adquirir hoy.

“La relación de un pago mensual va a ser obviamente significativo. Este es el momento de hacerlo acogiéndose también a los beneficios que ofrece el gobierno, incentivos que han probado ser efectivos”.

Popular brinda ayuda a condominios

En los pasados meses, cientos de condominios en la Isla han enfrentado dificultades para cumplir con los requisitos de certificación que requiere el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés). Al no tener esta certificación, las unidades en esos condominios no cualifican para obtener financiamiento FHA.

“Eso en una manera u otra limita a muchas familias que interesan comprar una propiedad con un financiamiento FHA y tienen que buscar otra alternativa de financiamiento”, señaló Marcial Díaz, lo que conlleva a perder los beneficios que tiene una hipoteca garantizada por FHA.

Para atender esta situación que afecta a muchos consumidores, Popular Mortgage se ha dado a la tarea de trabajar con las asociaciones y juntas de condómines en muchos de estos condominios para encaminarlos a que recobren u obtengan su certificación.

“El proceso de revisión de las certificaciones es más riguroso de lo que era antes y muchas organizaciones de condómines no le prestan la atención que merece este tema y creo que todavía hay muchos que no entienden las consecuencias que tiene”, indicó por su parte Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage.

“Lo que queremos es comenzar a orientar a los consumidores para que entiendan la importancia que tiene para ellos el hecho que el condominio esté certificado por HUD porque en la medida que el condominio esté certificado, las posibilidades que tiene una persona a la hora de vender su propiedad son mayores y al momento de refinanciar también”, agregó Pérez.

Según el presidente de Popular Mortgage, le están pidiendo al consumidor que hablen con su junta de condómines y traigan este tema de cómo están con la certificación.

“Posiblemente porque tal vez ahora muchas personas no están pensando en vender, no están visualizando que el valor de esa propiedad depende mucho de las oportunidades que tenga un posible comprador de comprar con un mejor financiamiento y el producto FHA es definitivamente el instrumento principal de financiamiento en estos momentos”, añadió Pérez.

Ley de Transición del Impulso a la Compra de Vivienda

BENEFICIO SOBRE GANANCIA DE CAPITAL (NUEVO):
A partir del 1ro de noviembre de 2011 TODA RESIDENCIA PRINCIPAL disfrutará de una exención de 100% de contribución sobre ganancia de capital (contribución alterna básica y la contribución alterna mínima) al momento de la venta, sin importar la fecha o las circunstancias en que la residencia principal fue adquirida.

I. LOS INCENTIVOS SE MANTIENEN IGUAL Y SE EXTIENDEN HASTA EL 31  DE DICIEMBRE DE 2012:
A. Beneficios para el Vendedor de Propiedad Existente:
• Se mantiene la exención de 100% sobre las ganancias de capital para el vendedor.
•  100% de exoneración en el pago de sellos y comprobantes de la cancelación.

II. LOS INCENTIVOS SE MANTIENEN IGUAL Y SE EXTIENDEN HASTA EL 30 DE JUNIO DE 2012:
A. Beneficios para compradores de Vivienda Nueva: 
• 100% exoneración del pago del CRIM por 5 años.
• 100% de descuento en sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa e hipoteca.
• 100% de exención sobre ganancia de capital cuando venda la propiedad en un futuro. APLICA A PROPIEDADES OCUPADAS COMO RESIDENCIA PRINCIPAL, SEGUNDA RESIDENCIA Y PROPIEDADES DE INVERSIÓN.

B.  Beneficios para compradores de Propiedades Existentes: 
• 50% de descuento en sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa e hipoteca.
• 100% de exención sobre la ganancia de capital cuando venda la propiedad en un futuro. APLICA A PROPIEDADES OCUPADAS COMO RESIDENCIA PRINCIPAL.
• 50% de exención sobre la ganancia de capital cuando venda la propiedad en un futuro. APLICA A PROPIEDADES OCUPADAS COMO   SEGUNDA RESIDENCIA Y PROPIEDADES DE INVERSIÓN.

III. BENEFICIOS QUE APLICARÁN DESDE EL 1RO DE JULIO 2012 HASTA EL 30 DE DICIEMBRE DE 2012:
A.  Compra de Propiedades Nuevas:
• 50% de exención del pago del CRIM por 5 años.
• 50% de descuento en los sellos y comprobantes de las escrituras de compraventa e hipoteca.
• 50% de exención sobre la ganancia de capital cuando esté comprando una propiedad que NO OCUPARÁ como su residencia principal.

B.  Compra de Propiedades Existentes:
• 25% de descuento en sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa, hipoteca y cancelación.
• 25% de descuento en contribución sobre ganancia de capital cuando esté comprando una propiedad que NO OCUPARÁ como su residencia principal.

A PARTIR DEL 1RO DE ENERO DE  2013 SE ELIMINAN TODOS LOS INCENTIVOS DE LA LEY DE TRANSICIÓN: DESCUENTOS EN SELLOS Y COMPROBANTES DE ESCRITURAS Y DESCUENTOS EN PAGOS DE CRIM.