Otra nueva oportunidad para comprar vivienda

05-Noviembre-2011

“Aunque aún queda inventario, hay movimientos en propiedades nuevas y las estadísticas así lo determinan”.

El consumidor tiene en sus manos una nueva oportunidad de oro para comprar una vivienda tras la firma esta semana por parte del gobernador Luis Fortuño de la Ley de Transición que extiende los incentivos del Programa Impulso a la Vivienda hasta diciembre de 2012.

Como se divulgó esta semana, la nueva ley mantiene los beneficios sin cambios para los vendedores hasta diciembre de 2012, mientras que los beneficios para los compradores seguirán iguales hasta el 30 de junio de 2012. Del julio 1 al 31 de diciembre de 2012, se reducirán a la mitad, indicó esta semana George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV).

También hay cambios en los beneficios para la compra de viviendas existentes. Estos se mantienen iguales hasta el 30 de junio de 2012 y se reducen a la mitad de julio a diciembre del 2012.

Uno de los mayores beneficios que presenta la Ley es que a desde el pasado 1 de noviembre toda venta de una residencia que constituya la residencia principal estará exenta del pago de contribuciones sobre ganancia de capital.

“Creo que esa exención va a ser un beneficio enorme, no solamente para quienes están en su edad dorada (y venden su casa para mudarse a una propiedad más pequeña) sino también para los que habían hipotecado su casa o quienes tenían una hipoteca mayor al precio de tasación y tienen que vender su propiedad”, sostuvo Joyner.

Para acogerse a esta exención el vendedor debe haber vivido la propiedad por lo menos dos años antes de la venta.

Un programa efectivo

Según los números de la AFV, desde julio de 2011 a septiembre de 2011 se han vendido 757 propiedades de nueva construcción y 2,999 viviendas existentes, cerca de 1,000 propiedades por mes, para un total de 3,756 unidades. Joyner estima que el ritmo de ventas en octubre se mantendría similar al de septiembre.

“Se ha aumentado en un 77% en la venta de nueva construcción y un 28% en la venta de vivienda existente, lo que nos permite que podamos seguir con este ritmo de ventas y ayudar a sus familias a reestructurar sus finanzas en estos tiempos”, dijo Joyner,

Aparte de estos beneficios, a octubre de este año 1,039 familias se beneficiaron del programa del Bono de Mi Nuevo Hogar y del programa de Segundas Hipotecas, lo que propició $146 millones en venta de propiedades.

El momento de comprar

La extensión del Programa Impulso a la Vivienda brinda una nueva oportunidad para que los consumidores puedan hacerse de una vivienda.

Sin embargo, muchos consumidores podrían estar dilatando esta decisión pensando que aún los valores en el mercado no se han ajustado totalmente.

“Una persona que está pensando si toma hoy la decisión de comprar o esperar tiene que saber también que se está corriendo el riesgo de que las tasas de interés puedan subir, y un aumento en las tasas de interés es igual o más significativo que el por ciento de depreciación que puede estar asumiendo en riesgo hoy día”, dijo Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage.

“Además de los incentivos, que tienen su valor económico, a la fórmula hay que añadirle el aspecto de los intereses. Tenemos unas tasas a niveles históricos y no necesariamente se van a mantener así, vamos a tenerlas por un tiempo pero después de ese tiempo los intereses volverán a sus niveles normales”, añadió Pérez.

“La oferta y demanda es un indicador fuerte en la ecuación. Aunque aún queda inventario, hay movimientos en propiedades nuevas y las estadísticas así lo determinan. Se empiezan a mantener los valores de una manera más sólida”, dijo por su parte Marcial Díaz, vicepresidente “Senior” de Popular Mortgage.

A las expresiones de Pérez y Díaz se unió Maritere Vélez, gerente de Administración de Ventas de Popular, quien mencionó que muchas personas tal vez podrían esperar que una propiedad baje $10,000 o $15,000 pero se corren el riesgo que dentro un año o un año y medio tenga que adquirir esa propiedad a una tasa de interés de 6 o 6.5% el interés vs. un 2.99 de tasa de interés que podría adquirir hoy.

“La relación de un pago mensual va a ser obviamente significativo. Este es el momento de hacerlo acogiéndose también a los beneficios que ofrece el gobierno, incentivos que han probado ser efectivos”.

Popular brinda ayuda a condominios

En los pasados meses, cientos de condominios en la Isla han enfrentado dificultades para cumplir con los requisitos de certificación que requiere el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés). Al no tener esta certificación, las unidades en esos condominios no cualifican para obtener financiamiento FHA.

“Eso en una manera u otra limita a muchas familias que interesan comprar una propiedad con un financiamiento FHA y tienen que buscar otra alternativa de financiamiento”, señaló Marcial Díaz, lo que conlleva a perder los beneficios que tiene una hipoteca garantizada por FHA.

Para atender esta situación que afecta a muchos consumidores, Popular Mortgage se ha dado a la tarea de trabajar con las asociaciones y juntas de condómines en muchos de estos condominios para encaminarlos a que recobren u obtengan su certificación.

“El proceso de revisión de las certificaciones es más riguroso de lo que era antes y muchas organizaciones de condómines no le prestan la atención que merece este tema y creo que todavía hay muchos que no entienden las consecuencias que tiene”, indicó por su parte Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage.

“Lo que queremos es comenzar a orientar a los consumidores para que entiendan la importancia que tiene para ellos el hecho que el condominio esté certificado por HUD porque en la medida que el condominio esté certificado, las posibilidades que tiene una persona a la hora de vender su propiedad son mayores y al momento de refinanciar también”, agregó Pérez.

Según el presidente de Popular Mortgage, le están pidiendo al consumidor que hablen con su junta de condómines y traigan este tema de cómo están con la certificación.

“Posiblemente porque tal vez ahora muchas personas no están pensando en vender, no están visualizando que el valor de esa propiedad depende mucho de las oportunidades que tenga un posible comprador de comprar con un mejor financiamiento y el producto FHA es definitivamente el instrumento principal de financiamiento en estos momentos”, añadió Pérez.

Ley de Transición del Impulso a la Compra de Vivienda

BENEFICIO SOBRE GANANCIA DE CAPITAL (NUEVO):
A partir del 1ro de noviembre de 2011 TODA RESIDENCIA PRINCIPAL disfrutará de una exención de 100% de contribución sobre ganancia de capital (contribución alterna básica y la contribución alterna mínima) al momento de la venta, sin importar la fecha o las circunstancias en que la residencia principal fue adquirida.

I. LOS INCENTIVOS SE MANTIENEN IGUAL Y SE EXTIENDEN HASTA EL 31  DE DICIEMBRE DE 2012:
A. Beneficios para el Vendedor de Propiedad Existente:
• Se mantiene la exención de 100% sobre las ganancias de capital para el vendedor.
•  100% de exoneración en el pago de sellos y comprobantes de la cancelación.

II. LOS INCENTIVOS SE MANTIENEN IGUAL Y SE EXTIENDEN HASTA EL 30 DE JUNIO DE 2012:
A. Beneficios para compradores de Vivienda Nueva: 
• 100% exoneración del pago del CRIM por 5 años.
• 100% de descuento en sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa e hipoteca.
• 100% de exención sobre ganancia de capital cuando venda la propiedad en un futuro. APLICA A PROPIEDADES OCUPADAS COMO RESIDENCIA PRINCIPAL, SEGUNDA RESIDENCIA Y PROPIEDADES DE INVERSIÓN.

B.  Beneficios para compradores de Propiedades Existentes: 
• 50% de descuento en sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa e hipoteca.
• 100% de exención sobre la ganancia de capital cuando venda la propiedad en un futuro. APLICA A PROPIEDADES OCUPADAS COMO RESIDENCIA PRINCIPAL.
• 50% de exención sobre la ganancia de capital cuando venda la propiedad en un futuro. APLICA A PROPIEDADES OCUPADAS COMO   SEGUNDA RESIDENCIA Y PROPIEDADES DE INVERSIÓN.

III. BENEFICIOS QUE APLICARÁN DESDE EL 1RO DE JULIO 2012 HASTA EL 30 DE DICIEMBRE DE 2012:
A.  Compra de Propiedades Nuevas:
• 50% de exención del pago del CRIM por 5 años.
• 50% de descuento en los sellos y comprobantes de las escrituras de compraventa e hipoteca.
• 50% de exención sobre la ganancia de capital cuando esté comprando una propiedad que NO OCUPARÁ como su residencia principal.

B.  Compra de Propiedades Existentes:
• 25% de descuento en sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa, hipoteca y cancelación.
• 25% de descuento en contribución sobre ganancia de capital cuando esté comprando una propiedad que NO OCUPARÁ como su residencia principal.

A PARTIR DEL 1RO DE ENERO DE  2013 SE ELIMINAN TODOS LOS INCENTIVOS DE LA LEY DE TRANSICIÓN: DESCUENTOS EN SELLOS Y COMPROBANTES DE ESCRITURAS Y DESCUENTOS EN PAGOS DE CRIM.